Vous envisagez l’acquisition d’un immeuble neuf pour l’occuper vous-même ou pour un projet locatif. La loi permet d’initier ce projet avant le commencement des travaux et fixe un cadre légal mis en place pour garantir la bonne réalisation de la construction et le respect des délais.
L’acquisition d’un immeuble neuf s’effectue en général sous forme d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou « achat sur plan », est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé.
Elle est obligatoirement reçue par un notaire.
L’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur qui s’engage à lui livrer dans un délai déterminé un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives.
L’opération portant sur un bien à construire, la VEFA a fait l’objet d’une règlementation spécifique et impérative dans le secteur dit « protégé » des biens immobiliers à usage d’habitation ou d’habitation et professionnel, destinée à informer et protéger l’acquéreur non-professionnel.
Son contenu est règlementé (il doit notamment indiquer la consistance du bien, être accompagné d’une notice descriptive, mentionner le prix de vente, la date du contrat de vente et les délais d’exécution) et il a pour but de réserver le logement et de déterminer les éléments essentiels de l’opération.
Le promoteur peut demander le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est plafonné en fonction du délai prévisionnel de signature de l’acte de vente.
Reçu obligatoirement par acte notarié (on parle d’acte solennel), il contient des mentions obligatoires :
> la description exacte et détaillée du logement,
> le prix et l’échelonnement impératif des paiements en fonction de l’avancement des travaux, soit au maximum :
- 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés...),
- 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble,
- et le solde (5%) lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat).
> la date d’achèvement du logement (à noter que pour les investissements en vue d’une défiscalisation, l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois de l’acquisition),
> la date de livraison,
> les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que la mention des assurances-construction (biennale, décennale...) ;
> le rappel des autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.
Le projet de VEFA (accompagné d’un plan côté des lots vendus, de la notice technique descriptive, des plans de l’ensemble immobilier) ainsi que les documents nécessaires à la conclusion de la vente doivent être communiqués à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente afin de lui permettre de les examiner. Le contenu de ces documents doit être conforme avec celui du contrat de réservation.
Le vendeur doit livrer à l’acquéreur, dans les délais convenus, un logement conforme aux prévisions contractuelles. Une fois les travaux terminés et la réception intervenue entre le promoteur-vendeur et les différents entrepreneurs (point de départ des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale dues par le vendeur), l’acquéreur est « convoqué » pour la remise des clefs et la livraison du bien (point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents).
La livraison donne lieu à un procès-verbal dans lequel l’acquéreur peut faire des réserves en cas de malfaçons que le vendeur doit lever à bref délai (la loi accordant en outre un délai d’un mois à l’acquéreur pour dénoncer des vices apparents).
La loi impose d’abord au vendeur une garantie par laquelle un établissement financier s’engage à financer les travaux de construction en cas de défaillance du promoteur-vendeur. Ensuite, elle prévoit des garanties propre à la construction :
Le logement doit être conforme aux prévisions du contrat (garantie de parfait achèvement d’un an à compter de la réception du logement), aux normes d’isolation phonique (garantie d'un an suivant la prise de possession), au bon fonctionnement des éléments d’équipement (garantie biennale à compter de la réception), aux vices dits « cachés » (garantie décennale des malfaçons affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination).
Signature de l'avant-contrat
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2963
Signature de l'acte notarié
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2961
Remise des clés
Les ventes d’immeuble à construire suivent généralement le schéma suivant :
Signature d’un avant-contrat préparatoire fixant les conditions générales de l’opération (contenant les mentions légales et le délai de réalisation de la vente)
Signature de l’acte notarié de VEFA fixant les conditions de la vente et les délais d’achèvement de l’immeuble (après notification du projet)
Construction de l’immeuble par le Promoteur-Vendeur et paiement du prix par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux (dans le respect des plafonds légaux)
Après réception de l’immeuble par le Promoteur-Vendeur, livraison du bien vendu à l’acquéreur, donnant lieu à un Procès-Verbal de réception (consignant le cas échéant les réserves) – Garanties de l’acquéreur.