D’autres dispositifs existent dans le domaine de l’immobilier social, intéressants accédants ou investisseurs.
L’Etude « ESPAGNO & Associés » pourra vous renseigner sur ces dispositifs.
Le bail réel solidaire ou BRS est un bail de longue durée destiné aux ménages à revenus modestes. Il facilite l’accession à la propriété grâce à des prix abordables. Une ordonnance du 20 juillet 2016 a créé les Organismes de Foncier Solidaire (OFS). Ces organismes sans but lucratif achètent des terrains et réalisent des logements destinés à la location ou à l’accession sociale. Le bail réel solidaire sépare temporairement la propriété du foncier et celle du bâti. Il permet une location de longue durée (entre 18 et 99 ans) ou l’achat de sa résidence principale par un ménage, sous conditions de ressources. En cas de revente, le prix est limité afin d’éviter toute spéculation. L’OFS reste propriétaire du sol et redevient, à la fin du bail, propriétaire de la construction, contre une indemnisation de l’occupant (acquéreur ou héritier).
Le principe de l’ULS se fonde sur le démembrement de propriété, pour une durée temporaire et contractuelle, entre le droit d’usage (l’usufruit qui permet la location du bien) et le droit portant sur le patrimoine (la nue-propriété).
Le bailleur social achète l’usufruit temporaire de l’immeuble pour une durée longue de 15 à 20 ans. Il loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, à des loyers sociaux ou intermédiaires. L’acquisition de l’usufruit est autofinancée par les loyers perçus sur la durée.
La nue-propriété de ces appartements est financée par des investisseurs privés. Ces particuliers acquièrent la nue-propriété d’appartements entre 50 et 70 % de leur valeur : ils renoncent à l’usufruit pour cette période pendant laquelle ils ne sont que nus-propriétaires et deviennent pleins propriétaires à l’issue de cette période.
La loi «ENL» du 13 juillet 2006 relative au bail dans le cadre d’une convention d’usufruit dispose que les baux ainsi contractés s’éteignent de plein droit à l’extinction de l’usufruit. Elle précise que si le locataire en place remplit toujours les conditions de ressources à l’issue de la période d’usufruit, le bailleur doit lui proposer au plus tard trois mois avant l’extinction de l’usufruit, un autre logement social. Le non-respect par le bailleur de ses obligations n’est pas opposable au nu-propriétaire.
Par ailleurs le bailleur social a une obligation d’entretien du bien sur la période et doit le remettre au nu-propriétaire en parfait état à la fin de la période.
Ces dispositions renforcent efficacement la protection du nu-propriétaire.